06.02.2022 – 12.00 – Nel condominio ci sono sempre delle parti comuni, che sono a disposizione di tutti i condomini. Ad esempio l’atrio, le scale o il cortile, ma l’elenco potrebbe essere molto più lungo… o un po’ più corto. Infatti, se la regola generale è che tutti possono usare le parti comuni, è possibile che questo utilizzo sia limitato dal “regolamento condominiale”, cioè dalle regole che l’assemblea condominiale ha imposto a tutti i comproprietari. A volte il regolamento condominiale non c’è, o contiene regole “di buon senso”. Qualche volta, però, contiene dei divieti precisi e inaspettati e la loro violazione può avere conseguenze anche gravi. Vediamo assieme cos’è successo a una pizzeria romana.
La regola generale è contenuta nell’articolo 1102 del Codice Civile e stabilisce che ogni comproprietario può utilizzare liberamente le parti comuni, purché non ne cambi la destinazione e non impedisca agli altri di utilizzarle a loro volta. Se rispetta questi limiti, a proprie spese può anche modificare le parti comuni per renderle più adatte alle sue necessità. Ma questa è la regola generale, che potrebbe scontrarsi con altre limitazioni quali, ad esempio, il “regolamento condominiale”.
Il regolamento di condominio è previsto dall’articolo 1138 del Codice Civile e contiene “le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche’ le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”. Il regolamento non può “menomare i diritti di ciascun condomino” nè “vietare di possedere o detenere animali domestici” e deve rispettare la disciplina del condominio. Rispettando questi limiti, può prevedere regole tra le più varie.
Torniamo nella pizzeria romana, sediamoci al tavolo davanti a una bella margherita e una birra fresca e vediamo cosa succede. L’installazione della canna fumaria della pizzeria non è gradita ad alcuni condomini, che si rivolgono ai giudici per farla smantellare. La pizzeria di difende affermando che le distanze legali rispetto alle finestre delle scale erano state rispettate e che l’appoggio dell’impianto al muro condominiale è un utilizzo della cosa comune legittimo, poiché rispetta l’articolo 1102 che abbiamo visto sopra.
E allora, dov’è il problema? Purtroppo per il pizzaiolo, il problema è proprio là, nel regolamento condominiale, dove è previsto “un espresso divieto di installazione di tubi sui muri condominiali”. E, a questo divieto, non c’è rimedio. Per i giudici, l’installazione è teoricamente legittima poiché “l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino – pertanto – può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, e non ne alteri il decoro architettonico”. Ma ciò è vero solo se non c’è un espresso divieto nel regolamento condominiale.
Infatti, la Corte di Cassazione riconosce all’assemblea condominiale la possibilità di stabilire regole che, nell’interesse comune dei condomini, limitino i loro diritti sulle parti comuni o, addirittura, sulle loro proprietà esclusive. Inoltre, il regolamento può validamente tutelare il decoro architettonico in modo severo, “arrivando al punto di imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica ed all’aspetto generale dell’edificio”. In pratica, il regolamento di condominio può derogare, cioè, limitare l’applicazione dell’art. 1102 c.c. La conseguenza è che le opere fatte da un condomino, in violazione di un divieto previsto dal regolamento di condominio, sono abusive e illegittime. Come per l’installazione della canna fumaria nel caso della pizzeria romana. (Cassazione n. 17965/20).
di Guendal cecovini Amigoni
